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71_6 房屋买卖合同纠纷
本案由下的“房屋”，应该仅指通常所说的“二手房”或者“存量房”，而不是指房地产开发商出售的“商品房”。与房地产开发商因商品房买卖而发生的纠纷属于“房地产开发经营合同纠纷”，不过，为与一般观念相一致，本文整理的法律依据包括商品房买卖纠纷。
房屋买卖合同是指以房屋为标的的买卖合同，因房屋为不动产，其物权设立、变更、转让、消灭适用物权法规定，又因房屋还可能涉及抵押、查封、租赁等问题，故该类合同纠纷相对复杂。本文整理解决房屋买卖合同纠纷的法律依据。
20071001 中华人民共和国物权法 * 显示/隐藏相关内容
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
19991001 中华人民共和国合同法 （总则部分）
20080701 房屋登记办法（建设部令第168号）
20010601 商品房销售管理办法（建设部令第88号）
20030601 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
20070809 北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要
20051216 上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
20090724 吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法（吉建保〔2009〕5号）
20020904 长春市人民政府关于进一步搞活二手房（住宅）市场的补充规定
房屋买卖税收政策：
20100101 财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2009]157号）
20051020 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）
20050527 国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发[2005]89号）
20050509 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）
长春市中级人民法院观点：
200903066 “团购”房屋资格转让协议的效力如何认定？
200903067 房屋买卖合同成立后，买受人已支付价款，但出卖人不交付房屋或者不履行过户义务，买受人该怎么办？
200903068 关于城市居民购买农村居民的房屋或者宅基地的相关法律问题
200903069 城里人到农村买房，合同确认无效后，卖房人是否应补偿买房人的损失？
200903070 房地产公司在预售商品房时未告知购房人房屋内铺设公共管道，是否应承担相应的民事责任？
200903071 出卖人将房屋将房屋一房二卖，买受人已接受出卖人退还的房款，是否还可以请求出卖人承担相应的赔偿责任？
200903072 当事人签订公房使用权转让合同后，以出租人未同意为由诉请确认该转让合同无效的，如何处理？
200903073 何种情况下开发商不承担逾期办证的责任？
200903074 开发商一方多卖，房屋权属如何确定？
200903075 在商品房买卖合同纠纷中存在多项违约行为，开发商如何承担违约责任？
200903076 商品房买卖合同纠纷案件中买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，租赁合同是否有效？
200903077 集资房、房改房、经济适用房买卖是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》？
200903078 “交钥匙”能否认定为房屋的交付使用？
200903079 在以按揭贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，买卖合同与借款合同是否存在主从关系？
200903080 以按揭贷款为付款方式的买卖合同纠纷案件中，是否应当通知担保权人作为当事人参加诉讼？
200903081 房屋转让合同订立后，买受人已支付价款并已实际交付，在登记前，出卖人反悔，不配合登记，诉至法院，法院通常会如何处理？支持登记之诉，还是判决出卖人违约？
200903082 如车库属于规划部门规定必须配置的，但开发商没有将建设成本摊进住宅或商场，则开发商能否拥有产权，能否进行经营？
200903083 开发商能否将地下建筑物价格摊入售房成本，如何加以识别和认定？
200903084 人防工程作为小区地下车场使用并有权属证书的，是否可以整体出售？
200903085 商品房买卖合同签订后，因开发商逾期交房，致逾期办理产权证超过两年，购房者未起诉，是否超过时效？
200903086 将他人房产作抵押，抵押合同是否有效？
200903087 房屋买卖合同无效，买受人是否应向对方支付房屋使用费？
200903088 甲将自己的房屋卖给乙，在乙支付全部价款后，将房屋交付给乙，但没有办理过户手续，乙是否因该房屋转移占有而取得房屋的所有权？甲能否要求乙返还房屋？
200903089 房屋连环买卖并已转移占有的情况下，第一手的出让人能否向第二手的受让人主张返还房屋？
200903090 房屋连环买卖合同中，第二手的出让人能否起诉其受让人，以其未取得房屋所有权为由，请求确认合同无效？
200903091 房屋连环买卖合同中，第一手的出让人将房屋重复转让给他人，并已过户，连环买卖合同中终局的受让人权利如何确定？
200903092 甲从开发商处购买商品房一套并转卖给乙，后房屋质量出现问题，乙能否直接要求开发商赔偿损失？
200903093 未经房屋共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
200903094 未经在房屋内共同居住的其他成员的同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
200903095 合同签订后，一方不愿意再履行合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
200903096 “二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
200903097 当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致，现当事人对房屋成交价格产生争议，如何认定？
200903098 买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，转让合同是否有效？
200903100 房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，一方以未办理产权登记手续为由起诉申请确认合同无效或者解除合同的，如何处理？
200903101 如何确定房屋等不动产抵押合同生效的时间？
200903102 房屋买卖合同中约定的违约金明显高于或者低于守约方的实际损失时，如何调整？
200903103 个人住房按揭贷款合同中，借款人违约不按期还款，金融机构主张解除贷款合同，收回贷款的，利息如何计算？
200903104 已办理产权过户手续的房屋买卖合同纠纷中，一方当事人主张买卖合同无效或可撤销，能否按民事案件受理？
200903105 商品房买卖合同履行过程中，因雨、雪天延误工期导致开发商不能按期交房的，是否应予免责？
200903106 单位以一定的优惠方式售给本单位职工的住房，职工离职时，单位欲以原价收回，人民法院是否受理？应如何处理？
200903107 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是否适用于所有房屋买卖合同纠纷？
200903108 在商品房买卖合同履行时，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符时，如何处理？
200903109 如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷时应如何处理？
200903110 开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《商品房认购书》是否具有法律效力？
200903111 购房优惠广告的性质如何认定？销售商是否应该履行其在优惠广告中承诺的优惠事项？
200903112 开发商擅自变更预售合同书中设计，是否应承担违约责任？
200903113 房屋产权证上登记的产权状况与实际情况不符，导致善意第三人购买了共有人无权处分的房屋，该购买行为是否受法律保护？
200903114 在二手房买卖中，签订合同时卖房人尚未领取权属证书的，买卖合同是否合法有效？
200903115 开发商交付的商品房与预售时展示的沙盘不符，是否构成违约？开发商应否承担违约责任？
200903116 已经出租或者抵押的房屋可否转让？
200903117 房屋买卖合同一方违约，另一方主张解除合同，法院应否支持？
200903118 当事人是否可以约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的要件？
200903119 开发商针对所售房屋的状况、环境、设施等所作的广告内容的性质如何确定？这些内容是否具有约束力？
200903120 房屋质量出现问题是否可以解除合同？
200903121 在商品房买卖合同纠纷中，守约方能否同时主张适用定金罚则和要求违约方支付违约金？
200903122 在商品房买卖合同纠纷中，赔偿金能与其它承担违约责任的方式同时并用吗？
200903123 在商品房买卖合同纠纷中，双倍罚金如何适用？
200903124 设立以房抵债合同的性质如何确认，设立以房抵债合同后为实际办理产权过户手续，是否影响合同效力？
200903125 商品房买卖关系中，办理房屋权属证书的义务人是谁？该义务人逾期办理的，应如何承担责任？
200903127 商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任？
200903128 如何正确理解预售商品房的买受人设定按揭时的担保标的物？
200903129 房改房纠纷，法院能否作为民事案件受理？
观点：
20090609 张思锐：长春市公有住房使用权交易须注意的问题
说明：本文由张思锐律师整理，仅供参考。欢迎访问：思锐律师法律服务网首页，若您有任何意见或建议，请致函：zhangsirui@yahoo.cn
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